Mietrecht

Bei der Gewerbevermietung werden in der Regel zur gewerblichen Nutzung Räumlichkeiten vermietet. Gewerbliche Nutzung bedeutet zu geschäftlichen Zwecken, freiberuflichen Zwecken oder Verkaufszwecken.

Pachtverträge unterscheiden sich vom Gewerberaumietvertrag, dass neben der gewerblichen Nutzung in der Regel auch das Recht zur Fruchtziehung umfasst ist. Der Pächter eines Wiesengrundstücks darf zum Beispiel das gemähte Gras mähen und behalten.

Bei einem Mietvertrag schuldet der Mieter die vereinbarte Miete, der Vermieter die Gewährung des Gebrauchs der Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand sowie den Erhalt dieses Zustandes während der Mietzeit.

Man kann unterschiedliche Mieten vereinbaren. Man unterscheidet hier zwischen der Nettokaltmiete, der Bruttokaltmiete und der Bruttowarmmiete.

Die Nettokaltmiete beschreibt das vereinbarte Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstandes ohne Betriebs- und Nebenkosten und auch ohne Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebs- und Nebenkosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten werden zusätzlich zur Nettokaltmiete geschuldet und sind als Vorauszahlungen oder Pauschalen geschuldet.

Die Bruttowarmmiete beschreibt die Nettokaltmiete plus aller Betriebs- und Nebenkosten inklusive Heizung- und Warmwasserkosten.

Die Bruttokaltmiete dagegen beschreibt die Nettokaltmiete plus die Betriebs- und Nebenkosten. Im Gegensatz zur Bruttowarmmiete sind die Kosten für Heizung und Warmwasser im Mietzins nicht enthalten. Diese werden zusätzlich in der Regel durch monatliche Vorauszahlungen geschuldet.

Aufgrund vielerorts bestehender Wohnraumknappheit hat das Gesetz die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter von Wohnraum stark begrenzt. Während Mieter ordentlich ohne Angabe von Gründen kündigen können, sieht das Gesetz ein ordentliches Kündigungsrecht für Vermieter nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen vor.

In jedem Fall ist zu beachten, dass von Gesetzes wegen Kündigungsfristen festgelegt sind, die sowohl für Mieter als auch Vermieter gelten. Die kürzestes Kündigunsfrist bei Wohnraummietverträgen und ordentlicher Kündigung beträgt dabei drei Monate und kann sich je nach Dauer des Mietvertrages sowie mietvertraglicher Vereinbarung auf bis zu neun Monaten verlängern.

Beim Gewerbemietvertrag sieht das Gesetz eine Kündigunsfrist von sechs Monaten, jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahres vor.

Befristete Gewerbemietverträge enden automatisch mit Ablauf der Befristung, soweit vertraglich nicht etwas anderes vereinbart ist.

Für die Wirksamkeit der Wohnraumkündigung muss die Schriftform, eingehalten werden. Das bedeutet die Kündigungserklärung muss vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Das Merkmal der Eigenhändigkeit ist lediglich dann erfüllt, wenn die Kündigung handschriftlich unterschrieben ist. Sowohl die Unterschrift in einer SMS als auch in einer E-Mail sind nicht handschriftlich, sondern auf elektronischem Wege erzeugt und scheiden mithin als Übermittlungsform der Kündigung aus. Wird eine eingescannte Unterschrift verwendet, enthält bereits das elektronische Dokument nicht die Originalunterschrift und die Kündigung ist formal unwirksam.

Im Ausnahmefall kann eine formwirksame Kündigung in elektronischer Form erfolgen, allerdings muss es sich hierbei um eine qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturengesetz handeln. Die Ersetzung der Schriftform durch die elektronische Form mit qualifizierter Signatur nach dem Signaturengesetz kommt jedoch nur in Betracht, wenn der Empfänger hiermit einverstanden ist.

 Das Gesetz kennt für den Vermieter insbesondere folgende Kündigungsgründe:

• der Mieter kommt der Verpflichtung zur Mietzahlung schuldhaft nicht nach,
• der Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden,
• der Vermieter strebt Eigenbedarf an der Wohnung an,
• dem Vermieter würde bei Weiterführung des Mietverhältnisses eine Wertminderung des Grundstücks erwarten und hierdurch ein erheblicher Schaden erleiden, da er an der Verwertung des Grundstücks gehindert ist.

Der letzte Kündigungsgrund (Verhinderung der Verwertung) wird in letzter Zeit immer häufiger durch Vermieter herangezogen. Dabei wird jedoch meist übersehen, dass in einigen Städten (z.B. München, Berlin) ein Zweckentfremdungsverbot besteht. Zweckentfremdungsverbot bedeutet, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung der zuständigen Behörde der Nutzung als Wohnraum entzogen werden darf. Dies gilt auch, wenn der Wohnraum durch einen Neubau ersetzt werden soll. Vor Ausspruch der Kündigung muss dem Vermieter bereits eine Zustimmung der zuständigen Stelle für eine Zweckentfremdung vorliegen, ansonsten ist eine auf den Kündigungsgrund der Verhinderung der Verwertung gerichteter Kündigungsgrund nicht gegeben. Sollte die Zweckentfremdungserklärung im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht vorliegen, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann die Immobilie weiter bewohnen, eine Räumungsklage würde abgewiesen. Der Mieter hat bei Ausspruch einer Kündigung wegen Verhinderung der Verwertung einen Anspruch auf Vorlage der Zweckentfremdungserklärung.

Auch der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs ist nicht unproblematisch, da auch hier von Vermieterseite viele Fehler gemacht werden, die eine Kündigung unwirksam machen können.

Eine Kündigung zur Erhöhung des Mietzinses ist ausgeschlossen.

Anders als im Arbeitsrecht, muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben bereits genau beschreiben und die notwenigen Angaben zur Begründung des Kündigungsgrundes tätigen. Hierbei ist es empfehlenswert anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, damit die Kündigung tatsächlich wirksam ist.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kommt bei Zahlungsverzug des Mieters sowie scherwiegender Störung des Hausfriedens in Betracht. Sie setzt jedoch eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung voraus.

Die Vertragsparteien können bereits im Mietvertrag die Erhöhung der Miete im Laufe des Mietvertrages vereinbaren (z.B. Staffelmiete, Indexmiete).

Ungeachtet dessen ist eine Erhöhung der Miete auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften möglich, wenn mit der Mieterhöhung eine Angleichung an die ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt (Mietspiegel), nach eingehender Modernisierung oder wegen Erhöhung der Betriebskosten.

Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen befindet sich einigen Jahren in der ständigen Fortentwicklung. Starre Fristenpläne hat der Bundesgerichtshof bereits als unzulässig beurteilt. Damit dürften die Schönheitsreparaturklausel in beinahe allen Altwohnraummietverträgen vor 2005 unwirksam sein. Aber auch die Schönheitsreparaturklausel in nach 2005 abgeschlossenen Verträgen sind häufig unwirksam. Dies liegt auch daran, dass die Gerichte ihre Rechtsprechung fortlaufend weiterentwickeln.

Hier empfiehlt es sich zur Vermeidung von Streitigkeiten vor Rückgabe der Wohnung durch einen Rechtsanwalt abklären zu lassen abzuklären, ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Ansonsten kann es zu Streitigkeiten um die Rückzahlung der Kaution kommen.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn sich die Mietsache nicht wie im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungszustand befindet. In diesem Fall kann der Mieter die vom Gesetzgeber eingeräumten Mittel zur Mängelbeseitigung anwenden. Eines dieser Mittel ist die Mietminderung.

Ein Mangel kann auch im Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft der Mietsache bestehen.

Bei Feststellung eines Mangels empfiehlt es sich den Vermieter schnellstmöglich von dem bestehenden Mangel schriftlich zu unterrichten und zur Beseitigung innerhalb Fristsetzung aufzufordern.

Weiter kann die Miete prozentual aufgrund des bestehenden Mangels gemindert werden. Dabei werden sämtliche Umstände des Einzelfalles berücksichtigt und eine Quote berechnet, die für den Einzelfall die Höhe der Mietminderung festsetzt. Hier empfiehlt es sich nicht, zu versuchen selbst eine Mietminderung zu berechnen, sondern vielmehr anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Bei schwerwiegenden Mängeln kann dem Mieter unter Umständen auch das Recht zur fristlosen Kündigung zustehen.