Wird im Wohnraummietvertrag eine Wohnfläche vereinbart, führt dies immer wieder zu Problemen. Insbesondere wenn der Mieter eine Nachberechnung der Wohnfläche vornimmt und die Wohnfläche dann tatsächlich mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. In diesem Falle müssen sich die Gerichte dann auch immer mit Rückforderungsrechten hinsichtlich bereits bezahlter Mieten beschäftigen. So im vorliegenden Fall auch der Bundesgerichtshof Ende 2023:

Im Streitfall ging es um eine Mietwohnung in Bonn mit einem Baujahr in den 1960er-Jahren. Das Mietverhältnis wurde im März 2014 geschlossen. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Objekts in den 1960er-Jahren galt für die Berechnung der Wohnfläche noch die 2. Berechnungsverordnung. Damals wurde noch die Fläche eines Balkons mit der Hälfte in die Wohnfläche einberechnet. Zum 01.01.2004 ist eine neue Wohnflächenverordnung in Kraft getreten in der gemäß § 4 Nr. 4 WoFIV die Balkonfläche mit 1/4 auf die Wohnfläche im Regelfall anzurechnen ist.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass bei der notwendigen Auslegung des bei freifinanzierten Wohnraum verwendeten Begriffs der “Wohnfläche” grundsätzlich auf die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen zurückzugreifen ist, die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses galten. Das bedeutet: für sämtliche Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 01.01.2004 geschlossen wurden, ist grundsätzlich die Wohnfläche nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.

Bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, bleibt es dagegen bei der Anwendbarkeit der vorgenommenen Wohnflächenberechnung der 2. Berechnungsverordnung, soweit nicht nach dem 31.12.2003 bauliche Veränderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen.

Aufgrund der Tatsache, dass das Mietverhältnis im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erst im März 2014 begründet wurde, ist daher nur die Wohnflächenverordnung und nicht die 2. Berechnungsverordnung anzuwenden. Das bedeutet auch, dass der Balkon nur noch mit 1/4 seiner Fläche in die Wohnfläche einzuberechnen ist. Dies bedeutete im vorliegenden Fall einen umfangreichen Rückzahlungsanspruchs des Mieters gegenüber dem Vermieter für überzahlte Miete aufgrund der abweichenden Wohnfläche für den Zeitraum April 2014 bis Juni 2021.

Der Vermieter konnte sich vorliegend auch nicht auf die Verjährung hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung der überzahlten Miete (Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung) berufen. Denn die Verjährungsfrist beginnt nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs nicht mit Abschluss des Mietvertrages bzw. mit Beginn der Nutzung der Wohnung, sondern erst mit Kenntniserlangung des Mieters von dem Ergebnis der von ihm in Auftrag gegebenen Vermessung seiner Wohnung.

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