Ein Mieterhöhungsverlangen kann auf drei Weisen begründet werden:

• unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel

oder

• durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

oder

• durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor einem Mieterhöhungsverlangen in Form eines Sachverständigengutachtens haben sich in letzter Zeit mehrere Gerichte befasst.

1. Keine Bestimmung der Vergleichsmiete durch selbstständiges Beweissicherungsverfahren

Das Amtsgericht Hamburg hatte sich mit einem Antrag des Vermieters auf Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten im Wege des selbstständigen Beweissicherungsverfahrens vor einem Mieterhöhungsverlangen zu beschäftigen.

Ein derartiger Anspruch des Vermieters besteht allerdings nicht. Denn bei einem selbstständigen Beweisverfahren besteht die Gefahr, dass der Mieter mit dem Kostenrisiko des selbstständigen Beweisverfahrens belastet wird. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass Gegenstand eines Gutachtens im selbstbeständigen Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO nur die Feststellung des Zustands oder Wertes einer solchen sein kann und nicht die Beantwortung von Rechtsfragen, also vorliegend die Bestimmungen einer ortsüblichen Vergleichsmiete vor einem Mieterhöhungsverlangen.

Darüber hinaus hat das Amtsgericht Hamburg den Vermieter auch darauf hingewiesen, dass es Aufgabe des Vermieters sei, sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB zu begründen. Die hierfür erforderliche Begründung erfordere ein deutlich weniger aufwendiges Gutachten als ein gerichtliches Gutachten. Die Kosten für ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens können darüber hinaus nicht dem Mieter auferlegt werden, sondern sind vom Vermieter zu tragen.

Abschließend hat das Amtsgericht Hamburg auch noch darauf hingewiesen, dass das selbstständige Beweisverfahren auch systematisch nicht zielführend ist. Im Mieterhöhungsverfahren ist die ortsübliche Vergleichsmiete für exakt den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens festzustellen. Solange es also kein Mieterhöhungsverlangen gibt, kann auch nicht festgestellt werden, welche ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden muss. Damit hat sich das Amtsgericht Hamburg Entscheidungen des Landgerichts Braunschweig, des Landgerichts Freiburg, das Landgerichts Köln und des Landgerichts Berlin aus den 90er-Jahren angeschlossen.

2. Zutrittsrecht des Vermieters zur Vergleichsmietsbestimmung

In einem anderen Fall hat sich der Bundesgerichtshof damit zu beschäftigen, ob dem Vermieter ein Zutrittsrecht zur Wohnung zusteht zum Zwecke der Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung. Im sich in Bayern zugetragenen Fall hatte der Vermieter den Zutritt zu einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geltend gemacht. Der Mieter hatte den Zutritt verweigert.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass den Mieter aus § 242 BGB eine Nebenpflicht trifft, den Vermieter bei Vorliegen eines hinreichenden und konkret liegenden sachlichen Grundes den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Das Interesse des Vermieters, die Mietsache zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu besichtigen, stellt nach der Einschätzung des Bundesgerichtshofs einen solchen sachlichen Grund dar. Begründet wird die Entscheidung durch den Bundesgerichtshof damit, dass eine solche Besichtigung den Mieter nur geringfügig beeinträchtigt und die Interessen des Mieters hinter die Interessen des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsgarantie), eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, zurücktreten muss.

Wir helfen und beraten Sie gerne. Schreiben Sie uns eine Email über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0.