Verstirbt ein Mieter, berufen sich die Gerichte, wenn kein Immobilienvermögen vorhanden ist und die Erben nicht ohne Weiteres zu ermitteln sind, mittlerweile sehr häufig auf folgende Auskunft:

„Die Ermittlung der Erben von Amts wegen unterbleibt, da zum Nachweis, soweit bekannt, kein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht gehört und nach den Umständen des Falles anzunehmen ist, dass ein die Beerdigungskosten übersteigender Nachlass nicht vorhanden (Art. 37 Abs. 1 S. 2 BayAGGVG) oder der Nachlass überschuldet ist.“

Das bedeutet, trotz entsprechender Verpflichtung der Gerichte in Bayern mögliche Erben des Verstorbenen zu ermitteln, kommen die Gerichte dieser Verpflichtung nicht nach. Dies kann insbesondere bei Verstorbenen, die zur Miete wohnten, für Vermieter weitreichende Konsequenzen haben.

Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht, er wird mit dem Erben fortgesetzt, wenn nicht ein Privilegierter (z.B. Ehegatte/Lebensgefährte, Kind(er), Familienangehöriger, sonstige Person mit dauerhafter gemeinsamer Haushaltsführung mit dem Verstorbenen) in den Mietvertrag eintritt oder der Vertrag mit mehreren (mindestens einem überlebenden) Mieter fortgesetzt wird Das bedeutet auch, der Erbe muss die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten erfüllen, also auch die Miete bezahlen. Ob der Erbe vom Todesfall und seiner Verpflichtung weiß oder der Vermieter den Erben als Mietpartei haben möchte, ist dabei irrelevant.

Der Vermieter ist also darauf angewiesen, dass ihm das Gericht die möglichen Erben mitteilt. Gegenüber dem Verstorbenen kann das Mietverhältnis durch den Vermieter nicht gekündigt werden. Mit dem Tod geht die Rechtsfähigkeit verloren, d.h. gegenüber dem Verstorbenen abgegebene Erklärungen entfalten keine Wirkungen mehr.

Es gibt sich ein Dilemma für den Vermieter: Das Gericht ermittelt die Erben nicht. Das Mietverhältnis kann durch den Vermieter aber auch bei ausstehenden Mieten nicht gekündigt werden, weil dies gegenüber dem Verstorbenen nicht mehr möglich ist und die Erben nicht bekannt sind.

Das Öffnen der Wohnung und die Räumung durch den Vermieter kann schon unter strafrechtlichen Gesichtspunkten nicht empfohlen werden.

Es empfiehlt sich für den Vermieter, obwohl dies eigentlich eine Aufgabe des Gerichts ist, einen Antrag beim Nachlassgericht auf Bestellung eines Nachlasspflegers zu stellen.

Die erstinstanzlichen Gerichte verweigern meist zu Unrecht trotzdem die Stattgabe eines solchen Antrages aufgrund des Kostenaufwandes. Trotzdem ist es nicht empfehlenswert, eine Kostenübernahme als Antragsteller zu erklären oder die Kosten aus dem Nachlass zu bewerkstelligen.

Es empfiehlt sich, bereits für den Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers einen Anwalt einzuschalten und damit keine wertvolle Zeit zu verlieren. Wir sind ihnen gerne bei dem Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers und der Herbeiführung der Entscheidung des Gerichts behilflich.

Mit Bestellung des Nachlasspflegers können diesem gegenüber Erklärungen und damit die Kündigung ausgesprochen werden und rückständige Mieten verlangt werden.

Dabei ist nach der Kenntniserlangung zum Todesfall durchaus Eile geboten, um das zusätzliche Kündigungsrecht als Vermieters aufgrund des Todesfalls aus § 580 BGB nicht zu verlieren. Dieses Recht muss nämlich innerhalb eines Monas nach Kenntniserlangung des Todesfalles ausgeübt und damit die Kündigung ausgesprochen werden.

Es bedarf daher schnellstmöglich der Herbeiführung einer rechtsmittelfähigen Entscheidung des Nachlassgerichtes betreffend die Bestellung eines Nachlasspflegers.

Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte. Schreiben Sie uns gerne eine Email über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0.