Die Untervermietung bietet vielen Mietern eine größere Flexibilität und vermeidet meist Umzüge in kleineren Wohnraum, wenn beispielsweise aufgrund Auszugs der Kinder oder aus sonstigen Gründen Wohnraum frei wird.

Nicht selten begegnet man in Wohnraummietverträgen dem grundsätzlichen Ausschluss einer Untervermietung. Das bedeutet nicht, dass eine Untervermietung grundsätzlich vollumfänglich unzulässig wäre. Vielmehr muss man in einem Falle, in dem die Untervermietung nicht von vornherein gestattet ist, beim Vermieter vor der Untervermietung die Zustimmung zur Untervermietung einholen. Dabei darf der Mieter die Zustimmung zur Untervermietung im Wohnraummietverhältnis nur in besonderen Konstellationen verweigern.

Aber Achtung, ohne die vorherige Einholung der Zustimmung zur Untervermietung kann die unberechtigte, ohne Zustimmung des Vermieters begonnene Untervermietung eine fristlose/außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen.

Für eine Untervermietung muss der Mieter mithin an seinen Vermieter herantreten und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung kundtun, wobei ein solches schon dann anzunehmen ist, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lässt. Insofern genügt das höchstpersönliche Interesse des Mieters, soweit es nicht von unerheblichem Gewicht und mit Gesetz und Sozialordnung in Einklang zu bringen ist.

Einschränkungen erfährt die Untervermietung dadurch, dass nicht die gesamte Wohnung untervermietet werden kann. Es reicht aber insbesondere auf Grundlage der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Jahre 2023 aus, dass dem Hauptmieter/Untervermieter ein „Restgewahrsam“ an der Wohnung verbleibt.

Ob dies nun in Form eines 1 m² großen Schrankes mit alltäglichen Gegenständen des Hauptmieters, eines Zimmers oder gegebenenfalls auch der Nutzungsmöglichkeit während Urlaubszeiten oder bei Aufenthalt in der Stadt erfolgt, ist insofern für die Gerichte erst einmal zweitrangig. Notwendig ist allein die Tatsache, dass sich der Hauptmieter/Untervermieter einen Restgewahrsam an der Wohnung beibehält und beispielsweise bei alleiniger Nutzung in Urlaubs- oder Anwesenheitszeiten in der Stadt einen Schlüssel einbehält.

Die Notwendigkeit nur eines Restgewahrsams ist vielen größeren Vermietern und Hausverwaltungen bislang unbekannt. Mehrfach hat die Unterzeichnerin Hausverwaltungen erlebt, die die Mieter darauf verwiesen haben, dass mindestens ein Zimmer im Gewahrsam des Mieters verbleiben muss. Dies ist so aber nicht richtig.

Zu beachten ist, dass das Untermietverhältnis ein eigenständiges Mietverhältnis ist und daher der schriftliche Abschluss eines Untermietverhältnisses dringend anzuraten ist.

Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass bei einer Untervermietung allein der Hauptmieter vom Vermieter hinsichtlich etwaiger Schäden und gegebenenfalls bei Nichtherausgabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Nutzungsentschädigung herangezogen werden kann. Das bedeutet gegenüber dem Vermieter haftet weiterhin allein der Mieter.

Abschließend ist noch zu berücksichtigen, dass der Vermieter einen Aufschlag verlangen kann, wenn die Zustimmung zur Untervermietung erteilt wird. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Untermietung nicht dazu genutzt werden darf, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu generieren, sondern ausschließlich um die von ihm nicht genutzten Wohnräumlichkeiten an einen Dritten zu überlassen und den hierfür zu entrichtenden Mietzins vom Dritten zu erhalten. Das bedeutet, der gegenüber dem Vermieter geschuldete Mietzins sollte nicht überschritten werden. Neben der ansonsten anfallenden Steuerpflicht spricht gegen eine Untervermietung mit höherem Mietzins als die eigentliche Wohnraummiete, dass hiergegen gesetzliche Vorschriften sowie die Sozialordnung sprechen können.

Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte. Schreiben Sie uns gerne eine E-Mail über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0.